【2028年問題】新築が住宅ローン控除対象外に？対象外になる条件と今からできる回避策7選

「2028年から新築住宅が住宅ローン控除の対象外になるらしい」

そんな話を見かけて、不安になった人も多いのではないでしょうか。

ただし、まず押さえておきたいのは、2028年以降に新築住宅がすべて住宅ローン控除の対象外になるわけではないという点です。今回のポイントは、「省エネ基準適合住宅」と呼ばれる住宅の扱いが変わることです。

これまで住宅ローン控除の対象になっていた新築住宅のうち、最低限の省エネ基準を満たす「省エネ基準適合住宅」について、2028年以降に建築確認を受けるものは、原則として住宅ローン控除の対象外になる方向です。一方で、長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅など、より省エネ性能の高い住宅は、引き続き対象になる見込みです。

つまり、これからマイホームを検討する人にとっては、「いつ建てるか」だけでなく、「どの省エネ性能で建てるか」が、税負担に大きく関わる時代になってきたということです。

この記事では、2028年から何が変わるのか、なぜ話題になっているのか、対象外になる条件、今からできる回避策まで、現時点で確認できる範囲でわかりやすく整理します。

2028年から何が起きる？新築の一部が住宅ローン控除対象外へ

今回話題になっているのは、住宅ローン控除の制度見直しです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って住宅を取得した場合に、年末の住宅ローン残高の一定割合を所得税などから控除できる制度です。マイホーム購入者にとっては、数十万円から数百万円規模の差になることもある重要な制度です。

2026年以降の住宅ローン控除では、制度の適用期限が延長される一方で、新築住宅に求められる省エネ性能の条件がさらに厳しくなります。

特に大きな変更点が、2028年以降に建築確認を受ける新築の「省エネ基準適合住宅」です。これについては、原則として住宅ローン控除の適用対象外になるとされています。

ここで誤解しやすいのが、「2028年から新築は全部ダメ」という話ではないことです。対象外になるのは、あくまで新築住宅の中でも、住宅ローン控除上の区分で「省エネ基準適合住宅」にあたるものです。

より性能の高い、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅などは、2028年以降も住宅ローン控除の対象として扱われる見込みです。

住宅ローン控除とは？まず制度の基本を整理

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度です。住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築・増改築した場合、一定の条件を満たすことで、年末ローン残高の0.7％が所得税などから控除されます。

新築住宅の場合、控除期間は原則として最長13年間です。対象となるローン残高の上限額は、住宅の性能や世帯区分によって変わります。

住宅の種類	主な特徴	住宅ローン控除上の扱い
長期優良住宅・低炭素住宅	長く良好な状態で使える住宅、または低炭素化に配慮した住宅	借入限度額が高めに設定される区分
ZEH水準省エネ住宅	断熱性能や一次エネルギー消費量などで高い省エネ性能を持つ住宅	2028年以降も控除対象となる見込み
省エネ基準適合住宅	現行の省エネ基準を満たす住宅	2028年以降の新築では原則対象外へ
その他の住宅	省エネ基準を満たさない住宅	すでに新築では原則対象外

これまでは、省エネ基準適合住宅も住宅ローン控除の対象に含まれていました。しかし今後は、単に最低限の省エネ基準を満たすだけでは、新築住宅としての税制優遇を受けにくくなります。

時系列で見る住宅ローン控除の変更点

今回の制度変更は、いきなり2028年に始まる話ではありません。すでに数年前から、住宅ローン控除は省エネ性能を重視する方向に変わってきています。

時期	主な動き	ポイント
2024年以降	新築住宅で省エネ基準への適合が重要に	省エネ基準を満たさない新築住宅は、原則として住宅ローン控除の対象外に
2025年4月	新築住宅の省エネ基準適合が原則義務化	新築住宅は、省エネ基準を満たすことが基本に
2026年〜2030年	住宅ローン控除の適用期限が延長	制度自体は5年間延長される方向
2028年以降	新築の省エネ基準適合住宅が原則対象外へ	ZEH水準以上の住宅を選ぶ重要性が高まる

流れとしては、「省エネ性能が低い住宅を優遇対象から外す」段階から、「最低限の省エネ基準だけでは優遇対象にしない」段階へ移っているといえます。

住宅ローン控除は、単なる住宅購入支援だけでなく、国の住宅政策や脱炭素政策ともつながっています。そのため、今後は住宅価格だけでなく、住宅性能も購入判断の大きな軸になります。

関係機関・制度の整理

今回のテーマは人物ニュースではないため、関係者というよりも、関係する制度や機関を整理した方がわかりやすい内容です。

項目	役割・関係
国土交通省	住宅政策や住宅ローン減税に関する情報を公表する関係省庁です。省エネ住宅の基準や証明書類の案内も行っています。
財務省・税制改正	住宅ローン控除を含む税制改正の大枠に関わります。毎年度の税制改正で制度内容が見直されます。
税務署	住宅ローン控除を受ける際の確定申告先です。初年度は会社員でも原則として確定申告が必要です。
住宅会社・不動産会社	購入予定の住宅がどの省エネ区分に該当するか、証明書類を用意できるかを確認する窓口になります。
指定確認検査機関・登録住宅性能評価機関など	住宅の省エネ性能や建築確認、性能評価に関わる機関です。証明書類の発行にも関係します。

住宅ローン控除は、住宅会社の営業トークだけで判断するのではなく、制度上の区分、建築確認の時期、登記上の建築日付、証明書類の有無を確認することが大切です。

公式発表や報道で確認できること

現時点で確認できる主なポイントは、以下の通りです。

• 住宅ローン控除の制度は、2026年から2030年入居分まで延長される方向です。
• 控除率は年末ローン残高の0.7％です。
• 新築住宅は、住宅の省エネ性能によって借入限度額が変わります。
• 2028年以降に建築確認を受ける新築の省エネ基準適合住宅は、原則として適用対象外になります。
• ただし、登記簿上の建築日付が2028年6月30日までのものは、経過措置として適用対象になる扱いが示されています。
• 2028年以降に入居する新築住宅では、土砂災害等の災害レッドゾーンにある住宅も対象外になる条件があります。

重要なのは、「入居日」だけで判断しないことです。2028年に入居する場合でも、建築確認の時期や登記簿上の建築日付によって扱いが変わる可能性があります。

また、制度の細かい適用可否は、住宅の種類、契約時期、建築確認日、登記日、床面積、所得要件、世帯区分などで変わります。実際に住宅を購入する際は、住宅会社や税務署、必要に応じて税理士などに確認した方が安心です。

2028年以降に対象外になる可能性がある住宅の条件

今回、特に注意したいのは「省エネ基準適合住宅」です。

省エネ基準適合住宅とは、国が定める省エネ基準を満たした住宅です。2025年4月以降は、新築住宅で省エネ基準への適合が原則として義務化されています。そのため、「省エネ基準を満たしているなら十分では？」と感じる人もいるかもしれません。

しかし、住宅ローン控除の制度上は、2028年以降、新築住宅に対してより高い省エネ性能を求める方向に変わります。

対象外になる可能性があるのは、主に次のようなケースです。

• 2028年以降に建築確認を受ける新築住宅である
• 住宅の性能区分が「省エネ基準適合住宅」にとどまる
• ZEH水準省エネ住宅、長期優良住宅、低炭素住宅などに該当しない
• 経過措置の対象になる建築日付などを満たさない

つまり、2028年以降に新築を考えている場合、「この住宅は住宅ローン控除の対象ですか？」だけでなく、「どの区分で対象ですか？」まで確認する必要があります。

営業担当者から「省エネ基準は満たしています」と説明されても、それだけでは2028年以降の住宅ローン控除では不十分になる可能性があります。

なぜ話題になっているのか

この話題が注目されている理由は、住宅購入者にとって影響額が大きいからです。

住宅ローン控除は、条件によっては数百万円規模の税負担軽減につながる制度です。住宅価格が上がり、金利上昇も意識される中で、控除が使えるかどうかは家計にかなり大きな差を生みます。

特に、これから注文住宅を建てる人や、2027年から2028年にかけて入居を予定している人にとっては、スケジュール次第で対象・対象外が変わる可能性があります。

また、「2028年から新築が対象外」という言葉だけが先に広がると、制度の中身が正しく伝わりにくい面もあります。実際には、新築すべてが対象外になるわけではなく、省エネ性能が高い住宅は引き続き対象になる見込みです。

そのため、話題の本質は「住宅ローン控除がなくなる」というより、「住宅ローン控除を受けるために求められる住宅性能のハードルが上がる」という点にあります。

今からできる回避策7選

2028年以降に住宅ローン控除を受けたい場合、今からできる対策があります。ここでは、現実的に確認したいポイントを7つに分けて整理します。

1. ZEH水準省エネ住宅以上を検討する

最もわかりやすい回避策は、最初からZEH水準省エネ住宅以上の性能で検討することです。

2028年以降は、省エネ基準適合住宅にとどまる新築住宅が原則対象外になるため、ZEH水準省エネ住宅、長期優良住宅、低炭素住宅などを選ぶ重要性が高まります。

建築費は上がる可能性がありますが、住宅ローン控除、光熱費、将来の資産価値、売却時の評価なども含めて総合的に考える必要があります。

2. 建築確認の時期を確認する

2028年問題で大切なのは、入居日だけではありません。建築確認をいつ受けるかが重要です。

2027年末までに建築確認を受けた住宅については、経過措置の対象になる可能性があります。ただし、実際の適用には細かい条件があるため、住宅会社にスケジュールを確認しておくことが大切です。

3. 登記簿上の建築日付にも注意する

2028年以降の省エネ基準適合住宅については、登記簿上の建築日付が2028年6月30日までのものは適用対象とされる扱いが示されています。

そのため、「2028年に入居だから絶対に対象外」とも言い切れません。建築確認日と建築日付の両方を確認する必要があります。

4. 住宅会社に性能区分を明確に聞く

住宅会社に確認するときは、「省エネ住宅ですか？」という聞き方だけでは不十分です。

以下のように、住宅ローン控除上の区分を具体的に確認すると安心です。

• この住宅は長期優良住宅ですか？
• 低炭素住宅に該当しますか？
• ZEH水準省エネ住宅ですか？
• 省エネ基準適合住宅にとどまりますか？
• 住宅ローン控除に必要な証明書類は取得できますか？

口頭説明だけでなく、最終的には書類で確認できる状態にしておくことが大切です。

5. 証明書類を早めに確認する

住宅ローン控除では、住宅の性能を証明する書類が必要になります。たとえば、住宅省エネルギー性能証明書や建設住宅性能評価書などです。

「性能は満たしているはず」と思っていても、申告時に必要書類がそろわないと手続きで困る可能性があります。

住宅会社や設計者に、どの証明書類を誰がいつ用意するのかを早めに確認しておきましょう。

6. 災害レッドゾーンに該当しないか確認する

2028年以降に入居する新築住宅では、土砂災害等の災害レッドゾーンにある住宅が住宅ローン控除の対象外になる条件も示されています。

対象となる区域には、土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域などが含まれます。

土地から購入する場合は、価格や駅距離だけでなく、ハザードマップや自治体の区域情報も確認した方が安心です。

7. 中古住宅や買取再販住宅も比較する

新築住宅だけにこだわらない場合は、中古住宅や買取再販住宅も選択肢になります。

2026年以降の改正では、省エネ性能の高い既存住宅への支援拡充も示されています。新築価格が高くなっている中で、中古住宅をリフォームする選択肢が現実的になる人もいるはずです。

ただし、中古住宅でも耐震基準や床面積、所得要件などの条件があります。新築と同じ感覚で判断せず、物件ごとに確認することが大切です。

2028年以降の住宅ローン控除で注意したいチェックリスト

これから家づくりを進める人は、次の項目を早めに確認しておきましょう。

チェック項目	確認する理由
住宅の性能区分	省エネ基準適合住宅なのか、ZEH水準以上なのかで扱いが変わるため
建築確認日	2028年以降の対象外判定に関わるため
登記簿上の建築日付	経過措置の判定に関わる可能性があるため
床面積	住宅ローン控除の適用要件に関わるため
所得要件	控除を受けられる人の条件に関わるため
子育て世帯・若者夫婦世帯の該当有無	借入限度額の上乗せに関わる可能性があるため
災害レッドゾーン	2028年以降の新築で対象外になる可能性があるため
証明書類の取得可否	確定申告で必要になるため

住宅ローン控除は、契約後や入居後に「実は対象外でした」と気づくと、家計計画に大きな影響が出ます。購入前、契約前、建築確認前の段階で確認しておくことが重要です。

SNSやネット上の反応の傾向

SNSやネット上では、住宅ローン控除の見直しについて、さまざまな反応の傾向が見られます。

まず多いのは、「住宅価格が上がっているのに、さらに条件が厳しくなるのは厳しい」という不安です。建築費、人件費、土地価格、金利の上昇が重なる中で、住宅ローン控除の条件変更は家計に直結する問題として受け止められています。

一方で、「省エネ性能の高い住宅を増やす流れは必要」という見方もあります。断熱性能の高い住宅は、冷暖房費を抑えやすく、住み心地や健康面にも影響します。長期的に見れば、省エネ住宅を増やす政策には一定の意味があるという受け止め方です。

また、「制度が複雑でわかりにくい」という反応も目立ちます。住宅ローン控除は、入居年、建築確認日、住宅性能、床面積、所得、世帯区分など、確認すべき条件が多いため、一般の購入者には判断しづらい制度になっています。

ネット上の反応を整理すると、主に次のような傾向があります。

• 2028年から新築全部が対象外になると誤解している人がいる
• ZEH水準以上にしないと不利になると感じる人が増えている
• 住宅価格上昇と制度変更のダブルパンチを不安視する声がある
• 早めに建築確認を取るべきか悩む人がいる
• 制度が複雑で、住宅会社任せにするのが怖いという反応がある

今回の制度変更は、単なる税制ニュースではなく、これから家を買う人の予算、住宅性能、購入時期に直結する話題として広がっています。

今後の注目点

今後注目したいのは、住宅会社や不動産会社が、2028年以降の制度変更をどのように説明していくかです。

これから新築住宅を販売する際には、「住宅ローン控除の対象になるかどうか」だけでなく、「どの性能区分で、どれくらいの借入限度額になるのか」をわかりやすく示すことが求められます。

また、ZEH水準省エネ住宅や長期優良住宅にすることで建築費がどれくらい上がるのか、その一方で住宅ローン控除や光熱費削減のメリットがどれくらいあるのかも、購入者にとって重要な比較ポイントです。

さらに、災害レッドゾーンの扱いも見逃せません。土地探しの段階で、ハザードマップや自治体の区域情報を確認する重要性が高まります。

今後、制度の細かい運用や申告書類の扱いについて、追加の案内が出る可能性もあります。2027年から2028年にかけて住宅取得を予定している人は、最新情報を確認しながら進める必要があります。

まとめ：2028年問題は「新築全部が対象外」ではなく「省エネ性能の線引き」が重要

2028年以降の住宅ローン控除について、最も大切なのは「新築住宅がすべて対象外になるわけではない」という点です。

対象外になる可能性があるのは、2028年以降に建築確認を受ける新築の省エネ基準適合住宅です。つまり、最低限の省エネ基準を満たすだけの新築住宅は、住宅ローン控除の対象から外れる方向になります。

一方で、ZEH水準省エネ住宅、長期優良住宅、低炭素住宅など、より省エネ性能の高い住宅は、2028年以降も対象になる見込みです。

これから家を買う人・建てる人は、次の3点を特に意識しておきたいところです。

• 住宅ローン控除を受けたいなら、住宅の省エネ性能区分を必ず確認する
• 2027年から2028年にかけて建てる場合は、建築確認日と建築日付に注意する
• ZEH水準以上にする費用と、控除・光熱費・資産価値のメリットを比較する

住宅ローン控除は、家計に大きく影響する制度です。制度を知らないまま契約を進めると、あとから「思っていた控除が受けられない」という事態になりかねません。

2028年以降のマイホーム計画では、価格や間取りだけでなく、省エネ性能、建築確認の時期、証明書類、災害リスクまで含めて確認することが大切です。

これから住宅購入を検討している人は、早めに住宅会社へ「この家は2028年以降も住宅ローン控除の対象になる区分ですか？」と確認しておくと安心です。